Le droit en matière de vente d'immeubles a subi ces dernières années de profondes transformations dont les plus remarquables se sont traduites par un alourdissement des obligations à la charge du vendeur et par un renforcement corrélatif de l’information et de la protection de l'acheteur contre certains risques liés à la santé et contre le risque d'une dévalorisation du bien acheté.
Par petites touches successives, le législateur a imposé depuis 1996 un véritable contrôle technique de l’immeuble préalable à la vente pour répondre aux préoccupations des Pouvoirs Publics.
Ainsi, dans les zones délimitées par le Préfet ou selon l’époque de construction, le vendeur a aujourd’hui l’obligation d’informer l’acquéreur de la situation des biens vendus au regard de la réglementation et, par conséquent, à faire établir, à ses frais et par des professionnels agrées, différents types de diagnostics :
- un constat de repérage des matériaux ou produits contenant de l’amiante (Code de la santé publique, art. L.1334-7; décret n°96-97 du 07 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, modifié par le décret n°2002-839 du 03 mai 2002, le décret n°2001-840 du 13 septembre 2001 et le décret n°97-855 du 12 septembre 1997)
- un état des risques d’accessibilité au plomb (E.R.A.P.) dans les peintures (Code de la santé publique, art. L.1334-1 à L. 1334-6 ; Code de la santé publique, art. R.32-1 à R.32-12 ; Arrêté du 12 juillet 1999 fixant le modèle de la note d'information à joindre à un état des risques d'accessibilité au plomb révélant la présence de revêtements contenant du plomb pris pour l'application de l'article R.32-12 du Code de la santé publique ; Circulaire du 16 janvier 2001)
- un état parasitaire (Loi n° 99-471 du O8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages ; Code de la construction et de l’habitation, art. L.133-1 à L.133-3 ; Décret n°2000-613 du 03 juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites ; Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle de l'état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble).
- En matière d’environnement, l’application de la Directive Européenne sur la réduction des gaz à effet de serre a induit la création d’un diagnostic de performance énergétique qui permettra d’estimer la consommation d’énergie d’un bien sur une période donnée et de la comparer à une utilisation standardisée.
- La création d’un état des risques prévu dans le code de l’Environnement de 2003 impose au vendeur et au bailleur d’informer l’acquéreur et le locataire d’un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité.
Dans le cas particulier des immeubles collectifs, l’obligation d’information au regard de la réglementation sur l’amiante s’étend aux parties communes.
Ces différents certificats doivent être annexés aux actes de vente (promesses de vente et actes notariés) sous peine que le vendeur ne puisse s’exonérer de sa responsabilité, même si le contrat contient une clause de non-garantie des vices cachés.
Parallèlement et depuis 1997, le vendeur d’un bien en copropriété doit garantir à l’acquéreur sa contenance. Même si la législation n’impose pas le recours à un professionnel pour procéder au mesurage de la superficie habitable, le calcul de la surface dite « loi Carrez » (Loi du 10 juillet 1965, art. 46) peut déclencher de nombreuses interrogations pour une personne non professionnelle.
Si la surface privative, ou surface loi Carrez, n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, celui-ci pourra être frappé de nullité.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle notée dans l'acte de vente, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, devra supporter une diminution du prix correspondant à la différence de surface notée et de surface réelle.
